Promoción inmobiliaria políticamente incorrecta

Álvaro González Clare
 

La última promoción inmobiliaria de la administración Martinelli–Varela es impulsada nuevamente por el ministro de Economía y Finanzas (MEF), Alberto Vallarino. Esta vez, en menos de seis meses, después de las promociones de la ciudad gubernamental y el nuevo palacio de convenciones, el MEF lanza la ambiciosa idea de construir una gigantesca torre de 70 pisos de altura en el terreno de la antigua embajada norteamericana en la Avenida Balboa para albergar la sede del MEF y el Banco Nacional de Panamá, la Casa de la Moneda, la Superintendencia de Bancos de Panamá, la Autoridad Marítima de Panamá y la Empresa de Transmisión Eléctrica S.A.

El desarrollo conceptual del proyecto fue contratado directamente a una firma de arquitectos norteamericana de Chicago por el honorario de 250 mil balboas. El nuevo edificio no solo será el símbolo emblemático de la administración, sino además permitirá ahorrarle al Estado 40 millones de balboas en alquileres anualmente, cifra que es muy cuestionable por estar la mayoría de estas instituciones en edificios del Estado.

Con el único interés de poner en contexto la promoción del MEF y ubicar el proyecto en su justa dimensión en el entorno urbano, es necesario hacer algunos números y conjeturas técnicas como requisito mínimo obligatorio para conocer la factibilidad del edificio en cuestión.

En un terreno de 6 mil metros cuadrados (mt2) que tiene 60 metros de frente y 100 de fondo ubicado entre las calles 37 y 38 de La Exposición, un edificio de esta naturaleza podría generar fácilmente, conforme a las normas de desarrollo urbano permitidas, unos 120 mil mt2 de espacio útil para oficinas asumiendo 60 plantas de 2 mil mt2 por piso, dejando los siete primeros pisos sobre planta baja para estacionamientos. Por norma este tipo de edificios requieren el mínimo de un espacio de estacionamiento por cada 60 mt2 de área de oficina (espacio para cinco funcionarios). Por simple aritmética esto nos indica que se requieren 2 mil estacionamientos mínimo para los carros de los que trabajan en el edificio, asumiendo que solo uno de cada cinco de los funcionarios tiene carro.

Además por lo menos se requiere igual número de estacionamientos para el público que diariamente debe atender asuntos burocráticos. Si sumamos, requerimos 4 mil estacionamientos que convertidos en área (30 mt2 por carro) da 120 mil mt2, que equivale a 26 pisos de estacionamiento que ocupen la totalidad del área del terreno que permite la norma al descontar los retiros laterales y de construcción. Si se usan los primeros siete pisos de estacionamiento sobre la planta baja del nivel de la Avenida Balboa para estacionamientos, se requieren 19 sótanos para completar el esquema conceptual. Basado en el área total de 240 mil mt2 de construcción, el costo aproximado de la torre es de 250 millones de balboas. Puedo concluir que el lote es muy pequeño para la promoción inmobiliaria o sencillamente el programa de diseño del ministro Vallarino es muy ambicioso.

Algo no coincide. Cabe la posibilidad de que los arquitectos panameños desconozcamos de una tecnología de punta en el manejo del espacio que dominan los norteamericanos contratados de a dedo y que todos los problemas arquitectónicos puedan ser resueltos sin mayor problema. Aun así quedaría pendiente resolver la parte urbana del impacto que va a generar el edificio con la movilización diaria de 10 mil funcionarios públicos y los 4 mil carros que utilizarán el edificio contiguo al complejo hospitalario más importante y grande de la ciudad, al lado del barrio habitacional de Bella Vista y frente a la cinta costera, que de por sí ya está saturada. Será muy interesante conocer la solución urbana que le darán a este gran problema y sobre todo quienes pagarán el costo indirecto de los problemas colaterales que generará el proyecto en la abrumada ciudad.

Presento estas consideraciones para indicar que la promoción del ministro Vallarino requiere necesariamente de amplias explicaciones arquitectónicas y urbanísticas para convencernos a los capitalinos de las bondades y necesidad de su gestión inmobiliaria.

Es más que evidente que el problema radica en el hecho de que institucionalmente no le corresponde al MEF dirigir este tipo de gestiones. Es lo mismo que pretender que el Mivi promueva directamente una gran emisión de bonos internacionales para financiar el sobregiro del Estado. No critico aquí la idea, que podría ser buena financieramente, justificado en el ahorro de alquileres, pero sí critico la forma y sobre todo puedo cuestionar ¿Esta inversión millonaria no sería más apropiada y democrática invertirla en la infraestructura de la ciudad que ya ha colapsado en todos los servicios públicos?

La ciudad gubernamental, el palacio nacional de convenciones, la ampliación de la calzada de Amador y la torre del MEF son grandes obras urbanas que van a afectar significativamente la organización espacial de la ciudad, la movilización del tránsito y tráfico en la ya caótica trama vial y la composición urbana. La solución apropiada y correcta para lograr que estas obras favorezcan y no degraden la ya compleja situación de la ciudad requiere de un alto grado de conocimiento técnico en la planificación urbana que a mi entender el MEF no está preparado para afrontar.

Durante 15 años ciudadanos y profesionales solicitamos y participamos en la creación de la autoridad urbana. Este año felizmente la Asamblea Nacional aprobó la ley que eleva en el Mivi la Dirección de Desarrollo Urbano a rango de viceministerio, para darle a la ciudad una representación técnica dentro del gabinete. La designación de la arquitecta Marta de Álvarez como viceministra es un acertado nombramiento que el gremio profesional de la arquitectura ha aplaudido y le garantiza a la ciudadanía una voz acreditada en materia urbana dentro del gabinete. La autoridad que se abroga el ministro Vallarino en las decisiones de la ciudad está desubicada y es políticamente incorrecta con las decisiones del Mivi.